Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества, и,
соответственно, распоряжаться им: продавать, покупать, обменивать. Однако
проведение таких сделок имеет ряд существенных особенностей.
В соответствии с российским законодательством совершеннолетие наступает с 18
лет, соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает
дееспособность в полном объеме и может самостоятельно совершать сделки с
недвижимостью.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским
кодексом РФ обладают частичной дееспособностью. Они самостоятельно могут
заключать договоры, расписываться в документах. Однако все их действия
происходят с письменного согласия родителей или же других законных
представителей.
Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают
родители или другие законные представители.
Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего,
необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие
необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство…
Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его
родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в
случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского
попечения, например, при лишении судом родителей родительских прав или когда
родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются
опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет).
Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими
документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка,
усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители –
документами, выданными им органами местного самоуправления.
Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей,
оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения
является его опекуном и действует от имени и в интересах ребенка на основании
решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение. Иное лицо
представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от
имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким
учреждением).
Согласие органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью
практически всегда обязательно, и совершение сделки через нотариуса не является
исключением.
Согласие органа опеки необходимо, в частности, на такие сделки с имуществом
несовершеннолетнего:
— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
— передача имущества несовершеннолетнего в залог;
— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права
преимущественной покупки доли в праве собственности, от участия в приватизации,
отказ от наследства;
— раздел имущества несовершеннолетнего;
— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Следует отличать сделку, где собственником является несовершеннолетний, от
сделки, где несовершеннолетний имеет лишь право пользования, то есть он
прописан в отчуждаемой квартире.
В первом случае ребенок становится участником сделки, поэтому требуется
разрешение органов опеки. Во втором случае он не является участником сделки, но
относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть
затронуты в результате сделки с квартирой. Разрешение органов опеки потребуется,
только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или
попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, и ему
просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры все прописанные должны
сниматься с регистрационного учета.