Права и обязанности застройщиков, граждан, желающих приобрести недвижимость в «новостройках», регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Существуют прецеденты, когда продавцы жилых помещений с целью получения выгоды предлагают гражданам заключать иные договоры. В этом случае, покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства, и, соответственно его права уже не будут защищаться Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Такие договоры могут иметь различные названия: инвестиционный договор, договор займа, договор подряда, договор купли-продажи, но ни один из них не является гарантией защиты прав гражданина, как участника долевого строительства.
Согласно ст. 702 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор подряда является удостоверенной договоренностью о том, что одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Заключение такой формы договора имеет соответствующие риски как со стороны заказчика, так и со стороны подрядчика и регулируются нормами ГК РФ и принципами свободы договора.
Лица, заключившие договор об участии в долевом строительстве не имеют правовой возможности определять деятельность лица, получившего денежные средства, и не заказывают работу, они только присоединяются к тому, что определил сам застройщик, Федеральный закон от 30, 12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дает право присоединяется участникам долевого строительства, в том числе на этапе, когда строительство дома практически завершено.
Принципиальное отличие договора участия в долевом строительстве имеется с договором купли-продажи.
В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Вместе с тем, в обязанности застройщика входит создание, т.е. строительство своими силами и (или) с привлечением других лиц (создание) объекта недвижимости и передача его участнику долевого строительства.
Таким образом, в отличие от покупателя, участник долевого строительства не принимает от застройщика готовый товар, а ожидает от него создания (строительства) объекта недвижимости, срок которого определяется договором участия в долевом строительстве.
Более того, граждане, заключившие договоры участия в долевом строительстве законодательно защищены от рисков «утраты», вложенных денежных средств при «недобросовестности» застройщика т.к. застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу, открытых в Банках, включенных Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Перечень таких банков ежемесячно размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Воспользоваться денежными средствами участия долевого строительства застройщик может только после введения в эксплуатацию объекта строительства.
Помощник прокурора города Т.А. Бекботов